« Mon DPE est en F. Est-ce que je peux encore vendre ? » C'est devenu, depuis 2023, l'une des questions les plus fréquentes en rendez-vous d'estimation. La réponse est oui, sans aucune ambiguïté, mais à des conditions précises qu'il faut comprendre pour ne pas vendre dans les pires conditions.
Ce que la loi impose vraiment
Contrairement à une rumeur tenace, vendre un logement F ou G reste parfaitement légal en 2026. C'est la location qui est progressivement interdite, pas la vente. Le calendrier officiel :
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (nouveaux baux).
- 1ᵉʳ janvier 2028 : extension aux logements classés F.
- 1ᵉʳ janvier 2034 : extension aux logements classés E.
À la vente, en revanche, aucune interdiction. Mais deux obligations s'imposent depuis 2023 pour les logements F et G :
- Un audit énergétique (en plus du DPE) est obligatoire à la mise en vente.
- L'annonce doit mentionner la classe DPE de façon visible.
La décote réelle sur le marché nantais
Sur l'agglomération de Nantes, en 2026, je constate des écarts de prix bien réels entre un bien D et un bien F équivalent :
- Maison F ou G : décote de 8 à 15 % selon l'état général.
- Appartement F ou G en copropriété : décote de 5 à 10 % (le coût des travaux étant partagé).
- G à proximité d'un secteur très demandé (Trentemoult, hyper-centre) : décote plus faible, parfois nulle, car l'emplacement compense.
Bonne nouvelle : ces décotes ne sont pas proportionnelles au coût réel des travaux. Beaucoup d'acquéreurs surévaluent mentalement le devis « pour passer en C ». Un bien bien présenté, avec un dossier travaux chiffré, se vend souvent à 3-5 % au-dessus de la décote moyenne.
Qui achète des passoires thermiques aujourd'hui ?
Trois profils dominent les transactions F-G sur Rezé et l'agglomération :
- Les primo-accédants familiaux qui acceptent les travaux pour accéder à une maison avec jardin dans leur budget.
- Les investisseurs locatifs qui ciblent les biens avant rénovation et bénéficient de dispositifs (MaPrimeRénov', éco-PTZ, déficit foncier).
- Les rénovateurs passionnés qui veulent un bien « à leur image » et acceptent le chantier.
Préparer un dossier qui rassure
L'erreur la plus fréquente : laisser l'acquéreur faire ses calculs seul. Il imagine toujours le pire. Avant la mise en vente, je recommande systématiquement de fournir :
- Le DPE et l'audit énergétique récents (moins de 2 ans pour le DPE).
- Deux devis de rénovation auprès d'artisans locaux, un « gros œuvre minimal » et un « passage en C ».
- Une simulation MaPrimeRénov' et autres aides selon le profil d'acheteur type.
- Les factures d'énergie des deux dernières années (souvent moins élevées que le DPE théorique le laisse penser).
« Un acquéreur qui voit deux devis encadrés se projette. Sans dossier, il fuit. La transparence est devenue l'argument de vente numéro un sur les biens énergivores. »
Faut-il faire les travaux avant de vendre ?
Question légitime, réponse nuancée. Sur 3 dossiers récents à Rezé et Bouguenais :
- Maison de 95 m² classée G : 18 000 € d'isolation des combles + remplacement de la chaudière → passage en E → +28 000 € sur le prix de vente. Rentable.
- Appartement de 65 m² classé F en copropriété ancienne : rénovation impossible seul (façade, fenêtres collective). Mieux vaut vendre en l'état avec un bon dossier.
- Maison de 130 m² classée F avec gros chantier nécessaire : ne pas faire les travaux, vendre à un profil rénovateur qui les fera à sa façon.
Pour résumer
Vendre un logement F ou G en 2026 reste possible, normal et fréquent. La clé : jouer la carte de la transparence chiffrée, accepter une décote raisonnable, et cibler les bons acquéreurs.
Vous avez un bien classé E, F ou G à Rezé, Nantes ou aux alentours ? Discutons de votre situation, chaque cas est différent, et la bonne stratégie ne se trouve qu'en regardant le bien concrètement.
